鑑定士のひとりごと

さまよえる土地

民間の有識者でつくる所有者不明土地問題研究会によると長年相続登記されずに所有者の分からない土地が全国の登記された土地約2億3000万筆のうち20.3%を占めるという推計結果を発表した。

面積にすると九州より広い約410万haに上るという。こうした土地は当然のように利用の停滞や課税漏れが発生することになる。

土地の所有者情報は不動産登記簿に記載されるが登記をする、しないは基本的に任意であり所有者の異動通知を出さないまま放置され、それが何世代も続くと相続人も増え居所を追跡していくのも次第に困難を極めていくことになる。そして仕舞には追跡不能となり不明土地として蔓延っていくのである。

国や自治体が災害復興事業や道路整備などで必要な土地を買収する際、原則として相続人全員を突き止めて同意を得、そのうえで所有権を取得する必要があるがそれには厖大な手間暇がかかるときがある。中には所有者の把握が出来ない為用地の確保ができず事業を中止したりルートを変更したりという事態も生じているということだ。

東日本大震災で高台に被災者の移転用地を整備する際にもこの不明土地問題が早急な復興の妨げになったことがあるらしい。それでも行政の場合はいろいろ手を尽くしたが結局全員の同意が得られなかったとか所有者が判明しなかった場合、事業認定を受けている事業であれば土地収用法に基づく土地収用という手立てが残されている。(その場合買収金額は法務局に供託)

しかしながら民間、個人間同士の売買の場合いくら当該土地を取得して利用しようと思っても所有者不明の土地については売買手続きが前に向いて進まないことになりひいてはいつまでも当該土地は未利用乃至は荒らされたまま放置される憂き目を見るのである。

農地を再編して経営規模を拡大しようとしても耕作放棄地の所有者が不明であればそこで頓挫してしまう。

こうした不明土地の増加する背景としてはバブル経済の崩壊をきっかけとする土地価格の右肩下がりによる土地に対する魅力度の低下も一因だろう。伝統的な地縁血縁社会が壊れてきたことにも原因があるだろう。特に地方は土地価格が相対的に低いうえに人口減少や少子高齢化により今後消滅しそうな集落が目白押しの状態である。

このままだと放置されたままの土地が増え続けることは想像に難くない。登記を義務化するとか或いは一定期間相続登記を放置した場合罰金を科すとか、時効取得を現行制度以上に効率的、弾力的、迅速に適用し現状の占有者の所有にするとか国の所有にするとかといった思い切った制度変更が必要だと思うがどうだろうか。大きな社会問題ではある。

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