鑑定士のひとりごと

平成30年地価公示の概要

国土交通省が3月27日に発表した平成30年の1月1日の公示地価は全国の商業地・工業地・住宅地を含む全用途の地価が0.7%のプラスと報じている。

住宅地は全国で0.3%と2年連続、商業地は1.9%と3年連続の上昇である。

中でも特筆すべきは地方圏も26年ぶりに0.041%の上場に転じたということだ。

国は「バブル期とは違い、実需に裏付けられた緩やかな上昇が続いている」とみている。住宅地上昇率のトップ3(年間上昇率が25%~30%強)を独占したのは北海道の倶知安町でスノーリゾートが集積する地域やJR倶知安駅周辺の市街地などでホテル従業員の宿舎用地の確保などで実需が増加しているということだ。

住宅地価格でトップは東京の赤坂エリアで1㎡当たりの価格は401万円、いわゆる億ションが立ち並ぶ人気エリアらしい。商業地の価格トップはやはり銀座4丁目の山野楽器店本店で1㎡当たり5550万円。

因みに1万円札を1㎡に敷き詰めると約83枚必要となる。

そうすると100万円の束にすると1㎡で8300万円必要になり、土地価格が1㎡で5550万円ということは1万円札を67枚の束にして敷き詰めた状態の価格ということだ。

(地方ではタダでも貰い手のない空き家や空き地があるというのに・・・・)

大阪も京都も訪日客の増加(因みに昨年の訪日客数は2869万人と過去最高で訪日客はほぼ全国の観光地で増加している)などで土地の実需が高まっているということである。

(主に3月28日付、日経新聞朝刊から引用)

 

四国の地価公示

四国の平成30年地価公示は低金利の継続、訪日客の増加といった経済的要因が土地需要を着実に拡大させている。

県庁所在地を中心に地価の上昇地点も大幅に増えたが四国4県全体では下落幅は縮小傾向にあるもののいまだ住宅地が前年比0.7%、商業地が同0.9%それぞれ下落している。

 

愛媛県の地価公示

県内の全用途平均の変動率は1,2%減となり1993年以降26年連続で下落。

下落幅は前年に比べ0.6ポイント少なく8年連続で縮小した。

上昇地点は前年から18地点増の28地点(うち住宅地が松山市の11地点、今治市2地点、新居浜市1地点の計14地点、商業地が松山市の11地点と新居浜市の1地点の計12地点、工業地は企業の大型投資が行われプラントが完成予定で需要が堅調な新居浜市の2地点で合計28地点)。

横ばい地点も9地点増の33地点となっている。

 

松山市の地価公示と中心商業地の現状

松山市の全用途平均は0.2%マイナスで前年に続き下落傾向であるが下落幅は縮小している。

住宅地は中心部や東・南部の人気地区で上昇がみられる。他地域も全般的に下落率は弱まり、市全体の下落幅は縮小。

商業地は需要回復傾向を反映し、上昇地点は中心部から外縁部に広がり3地点から11地点に増加した。

松山市では商業地の変動率が0,2%上がり10年ぶりの上昇となった。

県下で一番高い住宅地は松山市持田4丁目の1㎡当たり207000円である。

全国トップの赤坂の住宅地の1㎡当たりの価格が401万円であるから赤坂の約20分の1ということになる。

まあそんなものかと何となく頷ける。

商業地はというと県下トップは大街道2丁目の1㎡当たりの価格786000円だから全国トップの銀座(1㎡当たりの価格5550万円)と比べると実に1.4%にしかならない。

松山市のこの地点の家賃が1㎡当たり概ね6000円だが銀座の家賃は1㎡当たりで高くても松山の10倍~20倍ではないのか。

建物を高層階にすれば賃貸面積が増加し同じ土地の広さでも賃貸効率は良くなるが・・・。

泣くこと相場には勝てないということか。

いくら世界の東京とはいえ商業地の土地価格が松山の70倍強というのは如何なものだろうか?

17年12月には共立メンテナンスが大街道商店街に面した場所にホテルドーミーインを開業。

グループで農畜産業を手掛ける太陽農園(愛媛県西予市)も18年12月に市内中心地の飲食店街にホテルをオープン予定だ。(以上主に3月28日付、愛媛新聞朝刊から引用)

 

因みに県下随一の商店街である大街道商店街は南北約500mの中に122の店舗(うち16店舗はテナント募集中)ある。

その南側に隣接する銀天街は東西約500mの中に131の店舗(うち22店舗はテナント募集中)。

松山城のロープウェイ乗り場から一番町の電車通りまでの通称ロープウェイ街は108店舗(うち10店舗がテナント募集中)。

中でもロープウェイ街は松山城に上る入口ということもあり松山では道後温泉と並ぶ観光地で日本人はもとより、平日でも中国、韓国などをはじめとするアジア系を中心とした観光客が多くみられる。

同、商店街にある郷土料理店(鯛めしを中心とした店など)はいつも入り口には行列ができるぐらい人気がある。

大街道商店街、銀天街、ロープウェイ街を併せた3つの商店街で約360店舗ある。(平成30年1月現在)

最近の店舗構成の特徴としてはブティックや小物、おしゃれ用品の店がネット販売の増加や郊外のSCに顧客を奪われ減少し、閉店した店舗の後に、飲食、コンビニ、カラオケ店などが出店している。

最近、アーケード通りから見えるようにした焼き鳥店ができていたのには些か驚いた。

従来のおしゃれな商店街から最近の商店街は店舗が様変わりしつつあり何かけばけばしい落ち着きのない感じがする。これも時代の流れでどうしようもないのだろうが・・・。

県下随一といわれる松山中心商店街の今後の地価はどうなっていくのだろうか。

 

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